‘สมชัย จิตสุชน’ TDRI ระบุ แม้เป้าหมายขายบ้านราคาสูง แต่อย่านิ่งนอนใจ เพราะอาจกระทบต้นทุนบ้านราคาต่ำ ชี้ ที่ดินไม่ใช่แรงจูงใจหลักของนักลงทุนต่างชาติ แนะปรับเงื่อนไข ให้มีการติดตามประเมินผลอย่างจริงจัง
หลังที่ประชุมคณะรัฐมนตรี อนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวง การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ….. เมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2565 ซึ่งร่างกฎกระทรวงนี้ จะมีระยะเวลาบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา นั้น
เกิดกระแสการวิพากษ์วิจารณ์กรณีนี้ และมีการเทียบเคียงกรณี “ขายชาติ” เช่นเดียวกับที่เคยมีความพยายามผลักดันมาแล้วในสมัยรัฐบาลของทักษิณ ชินวัตร เช่น เครือข่ายสลัม 4 ภาค ที่ประกาศคัดค้านมติ ครม. ดังกล่าว โดยระบุว่า “ประชาชนคนไทยหลายล้านคนยังไม่มีที่ดินทำกิน ที่อยู่อาศัย ยังมีคนอาศัยหลับนอนตามที่สาธารณะต่าง ๆ ปัญหาเหล่านี้ นอกจากรัฐบาลยังไม่แก้ แต่กลับซ้ำเติม เพิ่มคู่แข่งการเข้าถึงที่ดินให้กับคนภายนอกประเทศเข้ามา” พร้อมระบุอีกว่า รัฐบาลต้องมีนโยบายแก้ปัญหาที่ดินที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนอย่างชัดเจน กระจายการถือครองที่ดินอย่างเป็นธรรม และหยุดใช้ที่ดินเป็นสินค้า
สำหรับมติ ครม. ดังกล่าว เป็นการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการลงทุนจากกฎกระทรวงเดิมเมื่อปี 2545 ที่กำหนดว่าต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่ต่ำกว่า 5 ปี เป็นไม่ต่ำกว่า 3 ปี ขณะที่จำนวนเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทยังคงเดิม โดยกำหนดให้กลุ่มคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท สามารถได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ คือ 1) กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง 2) กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3) กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และ 4) กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ
ส่วนการนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใด กฎกระทรวงปี 2545 กำหนดไว้ 4 ประเภท แต่ร่างกฎกระทรวงที่ ครม. เห็นชอบ มีการเพิ่มเติมและปรับปรุงรวม 5 ประเภท ส่วนที่เพิ่มเติมมา คือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
‘สมชัย’ ชี้ เปิดช่องซื้อบ้าน ไม่ใช่แรงจูงใจหลักของนักลงทุน
ด้าน สมชัย จิตสุชน ผู้อำนวยการวิจัยด้านการพัฒนาอย่างทั่วถึง สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) เปิดเผยในรายการจับตาสถานการณ์ ไทยพีบีเอส เมื่อวันที่ 28 ต.ค. 2565 โดยมองว่าความคาดหวังของผู้ออกมาตรการดังกล่าว ก็เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจให้ชาวต่างชาติมาซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย เพิ่มความต้องการหรืออุปสงค์ของบ้าน ทำให้อุตสาหกรรมบ้านและการก่อสร้างคึกคักขึ้น ส่วนกรณีเงินลงทุน 40 ล้านบาท เป็นเวลา 3 ปีนั้น น่าจะมาจากความคาดหวังให้เกิดเงินอีกก้อนกระจายไปยังอีก 4 – 5 ประเภทกิจกรรมส่งเสริมการลงทุน หรือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
เมื่อถามว่าประเทศไทยจะได้ประโยชน์จากมาตรการนี้จริงหรือไม่ สมชัยระบุว่า ส่วนแรกมีความชัดเจนว่าหากมีชาวต่างชาติมาใช้ช่องทางนี้ จะทำให้มีการซื้อขายบ้านมากขึ้น แม้ว่าจะมีกฎกระทรวงเดิมอยู่ แต่อาจมีผู้ที่ใช้ช่องทางนั้นไม่มาก การปลดล็อกอาจช่วยให้คนเลือกใช้ช่องทางนี้มากขึ้น แต่ยังไม่มีความชัดเจน
ส่วนประเด็นเม็ดเงินลงทุนที่จะเข้ามายังไม่ชัดเจน เพราะไทยไม่ได้ขาดแคลนเรื่องเงินทุน นายทุนไทยเองก็มีเงินลงทุนเยอะ บางรายออกไปลงทุนต่างประเทศด้วยซ้ำ ดังนั้น หากอธิบายในแง่นี้ ไทยไม่ได้ขาดเงินลงทุนขนาดนั้น
ขณะที่ความคาดหวังว่ามาตรการนี้จะช่วยเพิ่มแรงจูงใจให้นักลงทุน สมชัยมองว่า นักลงทุนไม่ได้เข้ามาลงทุนผ่านช่องทางนี้ หากเข้ามาลงทุนน่าจะมาด้วยสาเหตุอื่นมากกว่า เช่น เศรษฐกิจไทยทำท่าจะดีขึ้นด้วยตัวเองอยู่แล้ว หรือการเป็นฐานการลงทุนของอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ที่ย้ายฐานมาจากประเทศจีนมากขึ้น แม้ว่าก่อนหน้านี้จะย้ายไปที่เวียดนาม แต่ก็คาดว่าอาจจะเข้ามาไทยมากขึ้น หากเศรษฐกิจไทยคึกคักขึ้น
“ประเด็นสำคัญคือเรามีแรงงานฝีมือหรือไม่ ถ้าเรามีแรงงานมีฝีมือมากพอ แทบไม่ต้องใช้ช่องทางนี้ด้วยซ้ำ เพราะนักลงทุนเข้ามาอยู่แล้ว โดยไม่ต้องใช้แรงจูงใจผ่านการซื้อบ้าน”
ส่วนเงื่อนไข 5 ปี หากเป็นช่องทางที่น่าสนใจจริง ๆ ก็เพียงพอที่จะดึงดูดนักลงทุนเข้ามา แต่โจทย์ใหญ่ที่สุด คือ เรามีพื้นฐานการลงทุนอยู่แล้วหรือไม่ ช่องทางนี้ก็อาจจะเป็นของแถมมากกว่า ไม่ใช่สาเหตุหลัก
เป้าหมายขายบ้าน ที่ดินราคาสูง แต่อย่านิ่งนอนใจ ห่วงกระทบรากหญ้า
สำหรับ 4 กลุ่มศักยภาพสูง ที่รัฐต้องการให้เข้ามา สมชัยมองว่า กลุ่มแรงงานทักษะสูง หากเข้ามาได้ จะเป็นผลดี เพราะไทยขาดแคลนแรงงานทักษะสูงกลุ่มนี้จริง ๆ แต่ไม่แน่ใจว่ากลุ่มนี้อยากมีบ้านในไทยมากน้อยแค่ไหน เพราะที่ผ่านมากฎกระทรวงข้อนี้มีมาก่อนหน้านี้แล้ว ซึ่งแนวทางใหม่แตกต่างไปไม่มาก ข้อเสนอ คือ นาทีทอง 5 ปี เก็บไว้ หรือสั้นกว่านั้นคือ 3 ปี แล้วรีบประเมินว่าเขามาจริงหรือไม่ ก็ต้องดูว่าต้องมีมาตรการอื่นหรือไม่ ข้อดีคือตอบข้อกังวลเรื่องการขายชาติ ซึ่งส่วนตัวแม้จะไม่เห็นด้วย แต่คิดว่าก็จะทำให้ความเสียหายตรงนี้มีไม่มาก
ส่วนช่องโหว่ที่น่าเป็นกังวล คือ เงื่อนไขนาทีทอง ที่ต้องติดตามประเมินทั้งสองด้าน คือ ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้นั้นได้จริงหรือไม่ และผลเสียที่จะเกิดขึ้นตามข้อกังวลของหลายส่วน อย่างคำว่าขายชาติ ที่ต้องนิยามให้ชัดว่าหมายถึงอะไร เช่น ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อเยอะ จนคนไทยไม่สามารถไปแย่งซื้อได้ กระทบกับประชาชนกลุ่มที่มีปัญหาที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว อย่างประชาชนกลุ่มรากหญ้า แม้ว่าดูแล้วอาจจะไม่กระทบ เพราะเงื่อนไขที่กำหนดไว้ คงเข้ามาในลักษณะบ้านและที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงมากกว่า แต่อย่านิ่งนอนใจ เพราะแม้ว่าจะเป็นกลุ่มเป้าหมายของบ้านและที่อยู่อาศัยราคาสูง แต่อาจมีผลต่อต้นทุนการก่อสร้าง อย่างค่าแรง ค่าวัสดุ ฯลฯ กระทั่งไปกระทบกับต้นทุนบ้านราคาต่ำ ก็อาจส่งผลกระทบกับรากหญ้าได้ เรื่องเหล่านี้ ต้องรีบติดตามประเมินว่าจะปรับปรุงเงื่อนไขอย่างไร หรือจะยกเลิกมาตรการนี้หรือไม่
