ส่องข้อมูลเบื้องหลังศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ และการขยายบทบาทของศูนย์การค้า ในฐานะศูนย์กลางการใช้ชีวิตของคนเมือง
ชีวิตคนกรุงเทพฯ ที่รายล้อมไปด้วย ‘ศูนย์การค้า’ หันไปทางไหนก็เจอโดยเฉพาะในโซนพื้นที่ชั้นใน จนถูกเรียกว่าเป็น ‘กทMalls’ นำไปสู่การตั้งคำถามว่า ศูนย์การค้าในเมืองหลวงของประเทศไทยมีมากน้อยเพียงใด เป็นประเภทอะไรบ้าง เขตไหนมีมากที่สุด เขตไหนไม่มีอยู่เลย และข้อมูลเหล่านี้สะท้อนแง่มุมอะไรต่อชีวิตคนกรุง
Data Hatch และ The Active จึงร่วมกันรวบรวมและจัดทำข้อมูล ‘ศูนย์การค้า’ ในกรุงเทพฯ พร้อมสัมภาษณ์ รศ.พนิต ภู่จินดา หัวหน้าภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เพื่อขอให้ช่วยอธิบายเพิ่มเติมว่า ศูนย์การค้ากลายเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตคนในกรุงเทพฯ ได้อย่างไร และปรากฎการณ์นี้มีข้อสังเกตอะไรที่ควรพิจารณาต่อไปบ้าง
กรุงเทพฯ ดุจเทพสร้าง เมืองศูนย์กลางศูนย์การค้า 147 แห่ง – ศูนย์การค้าชุมชนมากที่สุด
แม้ตามปกติเราอาจเรียกสถานที่ซึ่งรวบรวมสารพัดร้านค้าและแหล่งบันเทิง เช่น ร้านอาหาร โรงภาพยนตร์ ลานกีฬา ฯลฯ ด้วยภาษาพูดว่า ‘ห้างสรรพสินค้า’ ทว่านิยามตามกฎหมายที่ภาครัฐยึดถือ จะถูกเรียกว่า ‘ศูนย์การค้า’ หรือ Shopping Center
จากการรวบรวมข้อมูล โดยอาศัยรายงานการศึกษา การกระจายตัวของศูนย์การค้า ในกรุงเทพมหานคร ที่จัดทำขึ้นโดยกองนโยบายและแผนงาน สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กทม. เมื่อปี 2566 เป็นฐาน ก่อนนำข้อมูลมาอัปเดตให้ทันสมัยขึ้น
จะพบว่า ในปัจจุบัน (ปี 2569) กรุงเทพฯ มีศูนย์การค้ารวมกัน อย่างน้อย 147 แห่ง
เมื่อแบ่งประเภท ยึดตามประโยชน์ใช้สอยและขนาดพื้นที่ ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ จะเป็น ศูนย์การค้าชุมชน (Community mall) ขนาดพื้นที่ 10,000-50,000 ตร.ม. มากที่สุด – 58 แห่ง
ตามมาด้วย
- Regional Mall (ศูนย์การค้าภูมิภาค ขนาดพื้นที่ 50,000-150,000 ตร.ม.) — 23 แห่ง
- Specialty Mall (ศูนย์การค้าเฉพาะทาง เน้นขายสินค้าบางประเภท เช่น เมก้าพลาซ่า สะพานเหล็ก) — 21 แห่ง
- Super-Regional Mall (ศูนย์การค้าพหุภูมิภาค ขนาดพื้นที่มากกว่า 150,000 ตร.ม.) — 15 แห่ง
- Neighborhood Mall (ศูนย์การค้าใกล้บ้าน ขนาดพื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตร.ม. เช่น ลาวิลล่า อารีย์) — 14 แห่ง
- Theme Mall (ศูนย์การค้าที่ตกแต่งภายในให้มีรูปแบบพิเศษ เช่น Terminal 21) — 5 แห่ง
- Power Center (ศูนย์การค้ารูปแบบพิเศษ เน้นร้านค้าขนาดใหญ่ เช่น แฟชั่นไอส์แลนด์) — 4 แห่ง
นอกจากนี้ ยังมีศูนย์การค้าลูกผสมจากการแบ่งประเภทข้างต้น (เช่น ดิโอลด์สยามพลาซ่า ที่เป็นลูกผสมระหว่าง ศูนย์การค้าชุมชน (Community mall) กับ ธีมมอล (Theme Mall) — 7 แห่ง
เหตุผลศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ เป็นประเภทศูนย์การค้าชุมชนมากที่สุด รศ.พนิต อธิบายว่า เป็นเพราะศูนย์การค้าประเภทนี้ไม่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ สร้างง่ายและเร็ว ที่สำคัญ ใช้เงินลงทุนไม่มาก เราจึงเห็นศูนย์การค้าชุมชนใหม่ ๆ เกิดขึ้นมากมาย หากเทียบกับศูนย์การค้าประเภทที่ใช้เงินลงทุนมากกว่าหรือต้องการขนาดพื้นที่ใหญ่กว่า
เขตปทุมวัน ยืนหนึ่งเรื่องจำนวนศูนย์การค้า แต่มีถึง 6 เขตที่ไม่มีอยู่เลย
เมื่อแยกข้อมูลเป็นรายเขต เขตที่มีจำนวนศูนย์การค้ามากที่สุด 5 ลำดับแรก จะประกอบด้วย
- เขตปทุมวัน — 14 แห่ง
- เขตราชเทวี — 10 แห่ง
- เขตวัฒนา — 9 แห่ง
- เขตบางรัก — 7 แห่ง
- เขตบางกะปิ — 7 แห่ง
ซึ่งหากพิจารณาจะเห็นได้ว่า เขตที่มีจำนวนศูนย์การค้ามากที่สุด 4 ใน 5 ลำดับแรก จะอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจและพาณิชยกรรม (CBD – Central Business District) ยกเว้นเขตบางกะปิ ที่อยู่ในพื้นที่สำหรับอยู่อาศัย
โดยมีอยู่ 6 เขตที่ไม่มีศูนย์การค้าเลย ได้แก่ เขตสายไหม เขตหนองจอก เขตมีนบุรี เขตบางกอกใหญ่ เขตจอมทอง และเขตราษฎร์บูรณะ
รศ.พนิต กล่าวว่า ไม่น่าแปลกใจที่เขตที่มีศูนย์การค้ามากที่สุดในกรุงเทพฯ จะเป็นพื้นที่ CBD เพราะถูกสร้างมาเพื่อรองรับพฤติกรรมทางเศรษฐกิจรวมไปถึงการท่องเที่ยว อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันการสร้างศูนย์การค้ามีแนวโน้มกระจายไปยังชานเมืองมากขึ้น ซึ่งรูปแบบในการก่อสร้างก็จะแตกต่างกันไปตามพฤติกรรมของผู้บริโภคในย่านนั้น ๆ
ความเห็นของ รศ.ดร.พนิต สอดคล้องกับข้อมูลในรายงานเรื่องศูนย์การค้าของ กทม. ที่วิเคราะห์ว่า ศูนย์การค้ามีแนวโน้มขยายตัวในเขตชานเมืองและเขตต่อเมืองในปริมณฑล เป็นผลมาจากการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมทั้งถนน และส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าหลายโครงการ จึงส่งผลให้การเดินทางมีความสะดวกมากขึ้น
[ *หมายเหตุ: ตามนิยามของ กทม. พื้นที่ CBD ของกรุงเทพฯ จะครอบคลุมเขตบางซื่อ เขตจตุจักร เขตพญาไท เขตราชเทวี เขตดินแดง เขตห้วยขวาง เขตปทุมวัน เขตบางรัก เขตสาทร เขตวัฒนา เขตคลองเตย เขตยานนาวา และเขตบางคอแหลม ]
ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ค้าปลีกรวมกันประมาณ 11 ล้าน ตร.ม.
จากจำนวนศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ทั้งหมด 147 แห่ง มีพื้นที่ค้าปลีกหรือพื้นที่ปล่อยเช่า รวมกันถึง 10,997,001 ตร.ม.
หากพูดในเชิงตัวเลขเราอาจเห็นภาพไม่ชัดเจนนัก แต่ถ้านำไปเทียบกับขนาดพื้นที่ของสถานที่สำคัญ ๆ ในกรุงเทพฯ จำนวนพื้นที่รวมของศูนย์การค้าในกรุงทั้งหมด จะเทียบได้กับ
- สวนลุมพินี (576,000 ตร.ม.) = 19 แห่ง
- อิมแพ็ค เมืองทองธานี (140,000 ตร.ม.) = 79 แห่ง
- สนามหลวง (118,652 ตร.ม.) = 93 แห่ง
- ไบเทคฯ (70,000 ตร.ม.) = 157 แห่ง
เรียกได้ว่า ผู้ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ให้ช็อปปิ้งมากมาย ภายใต้อาคารติดแอร์ (และไม่ติดแอร์) เหล่านี้
รศ.พนิต เสริมว่า เหตุผลที่ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ มีขนาดพื้นที่ค่อนข้างมาก เนื่องจากถูกสร้างขึ้นมาให้รองรับพฤติกรรมที่หลากหลาย เช่น ซื้อสินค้า รับประทานอาหาร ดูภาพยนตร์ ออกกำลังกาย ฯลฯ แตกต่างจากศูนย์การค้าในต่างประเทศ เช่น ทวีปยุโรป ที่จะเน้นขายสินค้าเพียงอย่างเดียว หากจะไปทำกิจกรรมอื่น ๆ ก็จะพื้นที่ซึ่งให้บริการเฉพาะ
“เหตุผลสำคัญอาจเป็นเพราะกรุงเทพฯ รวมถึงประเทศไทย ขาด public space ที่รองรับไลฟ์สไตล์ที่หลากหลาย ศูนย์การค้าจึงเข้ามาทำหน้าที่นั้นแทน” รศ.พนิตกล่าว
ศูนย์การค้าไซซ์ใหญ่และใหญ่พลัสส่วนใหญ่เกาะตามแนวรถไฟฟ้า
ทำเลหลักของศูนย์การค้าอยู่ตรงจุดไหนกันบ้าง?
แน่นอนว่า ศูนย์การค้าส่วนหนึ่งมักจะตั้งอยู่ใกล้ชุมชน สังเกตได้จากจำนวนศูนย์การค้าชุมชน (Community mall) ที่ครองแชมป์ประเภทของศูนย์การค้า
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากศูนย์การค้าประเภทที่รับใช้หลาย ๆ วัตถุประสงค์ รวมไปถึงมีพื้นที่ขนาดใหญ่ อย่าง ‘ศูนย์การค้าภูมิภาค (Regional mall)’ และ ‘ศูนย์การค้าพหุภูมิภาค (Super-regional mall)’ ที่มีรวมกัน 38 แห่ง กระจายอยู่ใน 23 เขตของกรุงเทพฯ ก็จะพบว่า เกือบทั้งหมดจะอยู่ใกล้เคียงกับระบบขนส่งสาธารณะอย่างรถไฟฟ้า ทั้งบนดินและใต้ดิน บางศูนย์การค้าสามารถเดินเชื่อมจากสถานีรถไฟฟ้าเข้าศูนย์การค้าได้โดยตรง
แม้ระยะหลัง เราจะเห็นศูนย์การค้าที่ไปตั้งบริเวณรอยต่อของชานเมืองมากขึ้น เพื่อตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคที่ไม่อยากเข้าเมือง แต่ปัจจัยสำคัญก็ยังเป็นเรื่องความสะดวกในการเดินทางและการเข้าถึงอยู่ดี
‘เซ็นทรัล-เดอะมอลล์-สยามพิวรรธน์-ทีซีซี’ คือผู้เล่นรายใหญ่ของศูนย์การค้าไซส์ใหญ่และใหญ่พลัส
อยากรู้กันไหมว่า ใครเป็นเจ้าของศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ
จากศูนย์การค้า 147 แห่งในกรุงเทพฯ มีเจ้าของมากมายหลายสิบราย แต่หากดูเฉพาะศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ทั้งศูนย์การค้าภูมิภาค (Regional mall) และศูนย์การค้าพหุภูมิภาค (Super-regional mall) จะพบว่าเป็นเจ้าของโดยกลุ่มทุนไม่กี่เจ้าเท่านั้น
- บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) — 12 แห่ง
- กลุ่มเดอะมอลล์ (บริษัท เดอะมอลล์กรุ๊ป จำกัด) — 8 แห่ง
- กลุ่มบริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด — 4 แห่ง
- กลุ่มบริษัททีซีซี — 4 แห่ง
ทั้งนี้ ศูนย์การค้าแต่ละแห่งมีผู้เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นผู้ร่วมลงทุน หรือผู้พัฒนาโครงการได้มากกว่าหนึ่งราย เช่น ไอคอนสยาม เป็นการร่วมทุนและพัฒนาระหว่าง กลุ่มบริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด, เครือเจริญโภคภัณฑ์ (CP) และ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) เป็นต้น
ความเห็น รศ.พนิต มองว่า สาเหตุที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่จะมีผู้เล่นไม่กี่ราย เนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนมาก ทั้งนี้ ในระยะหลังจะมีศูนย์การค้าที่อยู่ภายใต้โครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) มากขึ้น เช่น สามย่านมิตรทาวน์ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค นอกจากพื้นที่ค้าขายก็ยังมีอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย ฯลฯ มากขึ้น ซึ่ง รศ.พนิต มองว่า เป็นไปเพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุน
กทMore ถ้ารวมไฮเปอร์มาร์เก็ตด้วย จะมีเพิ่มอีก 63 แห่ง
ข้อมูลเกี่ยวกับศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ข้างต้น ยังไม่นับรวม ‘ไฮเปอร์มาร์เก็ต’ หรือ Hypermarket เพราะโดยรูปแบบและวัตถุประสงค์ในการก่อสร้าง มีความแตกต่างกัน
สำหรับ ไฮเปอร์มาร์เก็ต จะหมายถึง ร้านค้าปลีกขนาดใหญ่ที่ผสม ‘ซูเปอร์มาร์เก็ต’ กับ ‘ห้างสรรพสินค้า’ เข้าไว้ด้วยกัน คือเน้นความเป็นตลาด และมักมีจุดชำระเงินรวมไว้จุดเดียว
เมื่อลองรวบรวมข้อมูล ไฮเปอร์มาร์เก็ต แบรนด์ใหญ่ที่มีหลายสาขา ได้แก่ บิ๊กซี โลตัส และแม็คโคร ในกรุงเทพฯ จะมีรวมกันอย่างน้อย 63 แห่ง กระจายอยู่ทั่วทั้งจังหวัด รองรับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่อยากซื้อขายของสดและของทั่วไป
ที่น่าสนใจคือ แม้บางเขตในกรุงเทพฯ จะไม่มีศูนย์การค้าอยู่เลย แต่กลับมีไฮเปอร์มาร์เก็ตเปิดให้บริการ เช่น เขตราษฎร์บูรณะ (3 แห่ง) เขตหนองจอก (3 แห่ง) และเขตมีนบุรี (5 แห่ง) เป็นต้น
ข้อมูลชุดนี้กำลังบอกอะไรเรา?
หลายคนอาจสงสัยว่า การที่กรุงเทพฯ มีศูนย์การค้าจำนวนมาก จนมีฉายาว่า ‘กทMalls’ เป็นปัญหาอย่างไร เพราะหากมองอีกแง่หนึ่งก็ช่วยให้ชีวิตของผู้คนในมหานครนี้สะดวกสบายขึ้น สามารถซื้อหาสินค้าและบริการที่หลากหลายได้ครบจบในที่เดียว
รศ.พนิต ให้คำตอบต่อเรื่องนี้ โดยไล่เรียงพัฒนาการของศูนย์การค้าในประเทศไทย เริ่มจากร้านขายของชำ หรือ ‘โชห่วย’ ในชุมชน ต่อมาก็มีการรวบรวมสินค้าประเภทต่าง ๆ มาไว้ในที่เดียวกลายเป็น ‘ห้างสรรพสินค้า’ ภายหลังก็มีรวบรวมการให้บริการทางไลฟ์สไตล์อื่น ๆ เช่น รับประทานอาหารนอกบ้าน ชมภาพยนตร์ ออกกำลังกาย มาไว้ด้วยกัน เป็น ‘ศูนย์การค้า’ จนมายุคหลังที่พัฒนาให้รองรับวัตถุประสงค์ที่หลากหลายมากขึ้น เป็นโครงการมิกซ์ยูส
“ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ปัจจุบัน มีบทบาทหน้าที่กว้างขึ้นเรื่อย ๆ จนไปกระทบกับร้านค้าในชุมชน เกิดสถานการณ์ปลาใหญ่กินปลาเล็ก ทำให้ล้มหายตายจากไปเป็นจำนวนมาก ขณะที่การเข้าไปใช้บริการศูนย์การค้าก็มีต้นทุนที่ต้องจ่ายค่อนข้างแพงและไกล จนคนส่วนหนึ่งอาจเข้าไม่ถึง” รศ.พนิตกล่าว
ปัญหาสำคัญที่สุดของการที่ศูนย์การค้าต้องมาทำหน้าที่หลากหลาย ในมุมมองของ รศ.พนิต ก็คือการ ‘เข้ามาทำหน้าที่บางอย่างแทนรัฐ’ เช่นการเป็น public space ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ต่าง ๆ เช่น เป็นสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ หรือทำกิจกรรมสร้างสรรค์ การที่ศูนย์การค้าต้องมาทำหน้าที่นั้น แปลว่ารัฐเองยังทำได้ไม่ดีพอ แต่แทนที่รัฐจะมองสิ่งนี้เป็นปัญหา บางครั้งกลับไปขอบคุณศูนย์การค้าที่มาทำหน้าที่แทน
นี่คือข้อมูลและข้อสังเกตจากชุดข้อมูลศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ หรือ ‘กทMalls’ ที่สะท้อนบางปัญหาในชีวิตประจำวันของคนกรุง ทั้งเรื่องพื้นที่สาธารณะ เศรษฐกิจชุมชน ความเหลื่อมล้ำ ไปจนถึงการทำหน้าที่ของรัฐ
เพราะเมื่อหน้าที่หลายอย่างของเมืองถูกจับไปรวมอยู่ในศูนย์การค้า ในด้านหนึ่งก็อาจมองได้ว่า ศูนย์การค้ากำลังทำหน้าที่เป็นเมืองอยู่หรือไม่ เช่นนั้นแล้ว เมืองจะทำหน้าที่อะไร?
เนื้อหาเพิ่มเติม
- สำรวจข้อมูล ‘ศูนย์การค้า’ ในกรุงเทพฯ ได้ที่ Link
