บ.อสังหาฯดัง สร้างคอนโดในซอยแคบ ส่อผิดกฎหมาย

สภาผู้บริโภคพร้อมเจ้าหน้าที่ กทม. ลงพื้นที่ตรวจสอบการสร้างตึกสูงในซอยแคบ 3 ชุมชน พบอาจผิด พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร – ละเมิดสิทธิความเป็นอยู่เดิมของคนในชุมชน เหตุคำนิยามเขตทางไม่ชัดเจนเสนอ เร่งแก้กฎหมายลดความขัดแย้งในอนาคต

วันที่ 30 สิงหาคม 2566 สภาผู้บริโภค และเจ้าหน้าที่เขต กทม. และตัวแทนของผู้อำนวยการสำนักควบคุมอาคาร พร้อมสื่อมวลชน ลงพื้นที่สำรวจ 3 ชุมชนกลางกรุงหลังจากได้รับเรื่องร้องเรียนจากประชาชนผู้อาศัยรอบข้างได้รับความเดือดร้อนจากโครงการอาคารสูงในซอยแคบ ซึ่งประกอบด้วยชุมชนโครงการเอส – ประดิพัทธ์ (ประดิพัทธ์ ซอย 23) โครงการเอส – รัชดา (รัชดา ซอย 44) และโครงการเดอะมูฟ (พหลโยธิน 37) ทั้ง 3 โครงการเป็นคอนโดแบบโลว์ไรส์(Low Rise) คือ คอนโดที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือคอนโดที่มีความสูงประมาณ 8 – 9 ชั้น สร้างในซอยแคบ ที่อาจส่งผลกระทบต่อวิถีชีวิตและความปลอดภัยของผู้คนในชุมชนดั้งเดิม

สำหรับโครงการเอส – ประดิพัทธ์ (ประดิพัทธ์ ซอย 23) 1 ในโครงการคอนโดมิเนียม ที่ทีมเจ้าหน้าที่ของสภาผู้บริโภค และเจ้าหน้าที่เขต กทม. จะลงพื้นที่สำรวจข้อมูล ปัจจุบันมีสภาพเป็นพื้นที่โล่ง ยังไม่ได้มีการเริ่มก่อสร้างอาคารเก่าบางส่วนยังทุบรื้อถอนไม่เสร็จสิ้น ป้ายข้อมูลโครงการฯ ระบุว่า เป็นโครงการก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัย 8 ชั้น ชั้นใต้ดิน 1 ชั้น 1 อาคาร จำนวนห้องชุด 219 ห้อง กำหนดแล้วเสร็จในวันที่ 1 มี.ค. 2568 เจ้าของอาคาร คือ บริษัทแสนสิริ โฮลดิ้ง ซิกซ์ จำกัด  ผู้ดำเนินการ คือ บริษัท กรณิศ ก่อสร้าง จำกัด โดยใบอนุญาต 39 ทวิ อยู่ระหว่างการรอรับใบแจ้ง  ขณะที่ บริษัท แสนสิริ โฮลดิ้ง ซิกซ์ จำกัด มี บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่

ทั้งนี้ ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ได้กำหนดให้ทางสาธารณะที่สถานที่ก่อสร้างอาคารสูงระดับนี้ตั้งอยู่ จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร และยาวต่อเนื่องไปถึงทางสาธารณะที่ กว้างกว่า โดยในข้อ 5 ของขอบัญญัติดังกล่าวได้กำหนดคำนิยาม “เขตทาง” ที่หมายความว่าความกว้างรวมของทางระหว่างแนวที่ดินทั้งสองด้าน ซึ่งรวมความ กว้างของผิวจราจร ทางเท้า ที่ว่างสำหรับปลูกต้นไม้ คูน้ำ และอื่น ๆ เข้าด้วย เพราะคำนิยามของคำว่า เขตทาง ที่ครอบคลุมความกว้างรวมของทางระหว่างแนวที่ดินทั้งสองด้าน แต่ไม่ใช่พื้นที่ถนนที่รถสามารถสัญจรสวนทางกันได้ ส่วน “ถนนสาธารณะ” หมายความว่า ทางสาธารณะที่ยวดยานผ่านได้ ขณะที่ “ทางสาธารณะ ” หมายความว่า ที่ดินที่ประชาชนมีสิทธิใช้เป็นทางคมนาคมได้ ที่ไม่ใช่ทางส่วนบุคคล ก่อให้เกิดปัญหาการก่อสร้างตึกสูงในซอยแคบเรื่องการสัญจร และส่งผลกระทบต่อความเป็นอยู่และความปลอดภัยของชุมชนเดิมได้

ที่ผ่านมาเจ้าหน้าที่สภาผู้บริโภค และตัวแทนชุมชนได้ลงพื้นที่ตรวจสอบและรังวัดจริง ใน 2 วิธีคือ 1. รังวัดตามคำนิยามของเขตทางคือวัดระยะถนนจากกำแพงด้านหนึ่งชนกับอีกด้านหนึ่ง 2. รังวัดตามข้อเท็จจริงในการใช้ชีวิต และการสัญจรจากพื้นผิวถนน ซึ่งสอดคล้องกับนิยามของถนนสาธารณะเป็นหลัก ซึ่งพบว่าทั้ง 3 โครงการระยะห่างของถนนจากการวัดพื้นผิวถนนไม่ถึง 6 เมตร

กรณีโครงการเอส – ประดิพัทธ์ (ประดิพัทธ์ ซอย 23) สูง 8 ชั้น  219 ห้องที่จอดรถ 68 คัน ซึ่งขณะนี้โครงการผ่านรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) อยู่ระหว่างขอใบอนุญาตก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม หากวัดตามวิธีที่ 1 คือนิยามเขตทางจะพบว่า 2 จุดมีระยะห่างไม่ถึง 6 เมตร คือ 5.6 เมตร และ 5.8 เมตร แต่มีเพียง 1 จุด ที่วัดตามนิยามของเขตทาง โดยวัดได้ประมาณ 7.5 เมตร ขณะที่หากวัดตามวิธีการที่ 2 คือพื้นผิวจราจรพบว่าทั้ง 3 จุด มีระยะถนนไม่ถึง 6 เมตรนอกจากนี้ในพื้นที่ดังกล่าวยังพบว่ารถจอดสองข้างทาง ทำให้เกิดปัญหารถไม่สามารถขับสวนกันได้ และการสัญจรติดขัดในช่วงเวลาเร่งด่วน (rush hour)  รวมไปถึงหากเกิดอุบัติเหตุไฟไหม้รถดับเพลิงอาจไม่สามารถเข้าไปในซอยได้

ทิววัฒน์ ภัทรกุลวณิชย์ ตัวแทนผู้เสียหายจากโครงการเอส – ประดิพัทธ์ ให้ความเห็นถึงสิทธิผู้บริโภคโดยพื้นฐานตามรัฐธรรมนูญว่า ผู้บริโภคทุกคนมีสิทธิที่จะดำรงชีวิตอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดีและยังชีพได้อย่างปลอดภัย และสิ่งใดที่ละเมิดสิทธิขั้นพื้นฐาน ผู้บริโภคต้องปกป้องสิทธิของตนเอง เช่น การมีคอนโดสูงมาสร้างติดหลังบ้าน จะส่งผลกระทบอย่างไรต่อการอยู่อาศัยและคุณภาพชีวิตที่เป็นอยู่  

“การมีตึกสูงอยู่หลังบ้านจะบังแดดบังลมส่งผลต่อการดำเนินชีวิตประจำวัน ทั้งยังมี ปัญหาที่จอดในคอนโดไม่เพียงพอ หากมีรถจอดสองข้างทางมากจนเกินไปหากเกิดไฟไหม้รถดับเพลิงและรถพยาบาลไม่สามารถสัญจรเข้าได้ และระหว่างก่อสร้างจะก่อให้เกิดมลพิษทางฝุ่น เป็นปัญหาที่ผู้บริโภคต้องตระหนักถึงสิทธิขั้นพื้นฐานของตนและลุกขึ้นมาปกป้องสิทธิของตนเอง”

ทิววัฒน์ ระบุ

ปัญหาที่ผู้เสียหายอีกท่านหนึ่งเสนอ คือ ปัญหาความไม่เท่าเทียมกันในด้านกฎหมาย ที่มีไว้บังคับใช้กับชาวบ้านที่ถูกบังคับใช้อย่างไม่ยุติธรรม ซึ่งต้องเผชิญกับปัญหาเหล่านี้ในทุกวัน เป็นเพราะประชาชนทั่วไปไม่มีความรู้ในด้านนี้และไม่มีเงินทุนที่จะต่อสู้

อย่างไรก็ตาม ความเห็นของชุมชนส่วนใหญ่ตระหนักว่าทุกคนต้องรู้จักสิทธิของตัวเองและร่วมมือกันปรับเปลี่ยนกฎหมายให้บังคับเท่าเทียมกันทุกคน ไม่ใช่มีไว้เพื่อเอื้อต่อนายทุนอสังหาฯ กฎหมายควรรองรับทุกคนให้เท่าเทียมกัน

ทั้งนี้ จากการสัมภาษณ์ตัวแทนแม่ค้าในตลาด ได้ความเห็นว่า ซอยดังกล่าวมีคอนโดอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งทำให้พบปัญหาการสัญจรติดขัดทุกวันอยู่แล้ว หากมีคอนโดเกิดขึ้นอีกเห็นว่าคงเกิดปัญหาไม่ต่างกัน อย่างไรก็ตามจะเห็นได้ว่าความคิดเห็นข้างต้นอาจเกิดขึ้นจากการถูกละเมิดสิทธิจนเกิดความเคยชิน จนทำให้ผู้บริโภคอาจไม่ตระหนักถึงสิทธิความเป็นอยู่ที่ควรได้รับ เพราะการไม่มีข้อมูลหรือไม่มีความรู้ในเรื่องกฎหมาย จนส่งผลให้ถูกละเมิดสิทธิจนเกิดความเคยชิน

ส่วนกรณีโครงการเดอะมูฟ (พหลโยธิน 37) เป็นโครงการสูง 8 ชั้น จำนวน 230 ห้อง ที่จอด 80 คัน จากการลงพื้นที่รังวัดจริงทั้งหมด 3 จุด พบว่าระยะถนน ไม่ถึง6 เมตร ทั้งการรังวัดตามวิธีการที่ 1 คือ คำนิยามของเขตทาง และวิธีการที่ 2 คือวัดตามพื้นผิวถนน โดยการวัดตามนิยามเขตทางได้ประมาณ 5.7 เมตร ซึ่งไม่ผ่านกฎหมาย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ที่ถนนสาธารณะจะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร

ทั้งนี้ ซอยพหลโยธิน 37 มีชุมชนดั้งเดิมที่อาศัยเป็นบ้านแนวราบมานานกว่า 90 ปี และมีโรงเรียนอรรถมิตร ที่มีนักเรียนกว่า 1,700 คน ในช่วงเวลาเลิกเรียนพบปัญหารถติด ตั้งแต่หน้าโรงเรียนไปจนถึงปากซอย และความกว้างของถนนที่ค่อนข้างแคบสองข้างทางไม่ทางเท้าสำหรับสัญจรได้อย่างปลอดภัย ผู้คนที่สัญจรไปมาต้องคอยหลบรถที่เข้าออก

ด้านตัวแทนผู้เสียหายจากโครงการเดอะมูฟ (พหลโยธิน 37) กล่าวว่า ที่ผ่านมาไม่ทราบรายละเอียดของโครงการ ส่วนตัวก็ดีใจเห็นว่าเป็นโครงการแสนสิริเพราะเห็นว่ามีวิสัยทัศน์เรื่องการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม แต่เมื่อโครงการเข้ามาเริ่มมีการตัดต้นไม้จนหมด กระทบเรื่องสิ่งแวดล้อม และความเป็นอยู่เดิมของผู้สูงอายุในชุมชนที่ควรได้รับอากาศบริสุทธิ์ แต่กลับต้องได้ผลกระทบด้านฝุ่น เสียงที่ส่งผลต่อสุขภาพ รวมถึงพื้นดินจะถูกเปลี่ยนเป็นซีเมนต์ เมื่อฝนตกน้ำจะไม่ไหลลงดิน เกิดปัญหาน้ำท่วมมากกว่าเดิม และปัญหาที่จอดรถไม่เพียงพอทั้งนี้โครงการเคยให้รายงานการศึกษาแต่ข้อมูลไม่ตรงกับความเป็นจริง ชุมชนจึงได้ขอข้อมูลใหม่กับโครงการฯ เป็นข้อมูลการศึกษาถึงผลกระทบทุกอย่างที่คนในชุมชนควรได้รู้ เช่น ด้านสุขภาพ อนามัย เสียง ฝุ่น การบังแดดบังลม

ทั้งนี้ผู้เสียหายได้ฝากถึงหน่วยงานที่มีอำนาจในการอนุมัติ ควรตรวจสอบให้มากกว่านี้ ขอให้มีความเห็นใจผู้อยู่อาศัยเดิม ไม่ว่าเด็กหรือผู้สูงอายุที่ต้องได้รับผลกระทบจากการสร้างโครงการนี้ อีกทั้งผู้อยู่อาศัยในชุมชนต้องตระหนักในสิทธิของตนที่จะได้อยู่ในชุมชนที่มีสะอาดบริสุทธิ์ ความปลอดภัยที่ควรได้รับหากเกิดอุบัติเหตุรถพยาบาลหรือรถดับเพลิงสามารถเข้ามาช่วยเหลือได้

ขณะที่กรณีโครงการเอส – รัชดา (รัชดาซอย 44) โครงการรูปตัวยู สูง 8 ชั้นขนาด 530 ห้อง ที่จอดรถ 150 คัน จากการลงพื้นที่วัดจริง 3 จุด พบว่าบางจุดการรังวัดตามคำนิยามของเขตทางวัดได้ประมาณ 6.1 เมตร ขณะที่การวัดตามพื้นผิวจารจร ไม่ถึง 6.1 เมตร ซึ่งรถไม่สามารถวิ่งได้

ทั้งนี้ยังพบว่าซอยดังกล่าวสามารถเชื่อมไปยังเส้นทางอื่นทำให้การจราจรหนาแน่น และยังมีโรงเรียนและโรงพยาบาลผู้สูงอายุ ซึ่งมีการสัญจรของรถพยาบาลตลอดเวลา ดังนั้นหากมีการสร้างคอนโดอาจส่งผลกระทบด้านการสัญจร

นอกจากนี้ยังพบรูปแบบการก่อสร้างโครงการดังกล่าวเป็นลักษณะรูปตัวยู ล้อมบ้านของผู้อยู่อาศัยเดิมหนึ่งหลังลักษณะเป็นไข่ดาวกลางโครงการ หากมีการอนุมัติโครงการและเกิดการก่อสร้าง บ้านหลังนั้นจะได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างไม่ว่าจะเป็น ฝุ่น เสียง หรืออุบัติเหตุจากการก่อสร้างได้

ตัวแทนผู้เสียหายจากโครงการเอส – รัชดา (รัชดาซอย 44) ได้ระบุเพิ่มเติมว่าเนื่องจากเป็นพื้นที่เป็นซอยดั้งเดิม ตอนจัดสรรที่ดิน จึงทำให้ถนนค่อนข้างแคบกว่าที่อื่น และในซอยไม่เคยมีคอนโดกว่า 530 ยูนิต จึงเป็นกังวลเรื่องการจราจรน้ำท่วม และหากเกิดอัคคีภัยรถดับเพลิงจะไม่สามารถเข้าถึงได้

ทั้งนี้ ผู้เสียหายจากโครงการที่บ้านอยู่หลังโครงการ ได้ร่วมให้ความเห็นถึงผลกระทบที่จะได้รับเรื่องของการบังแดดและลม ที่อาจก่อให้เกิดเชื้อรา และส่งผลถึงเรื่องของสุขภาวะในระยะยาว หากมีการสร้างคอนโดจะกระทบการเป็นอยู่เดิมรวมถึงผลกระทบระหว่างก่อสร้าง

ด้าน สารี อ๋องสมหวัง เลขาธิการสำนักงานสภาผู้บริโภค มีความเห็นว่า จากข้อมูลการร้องเรียนทั้ง 3 ชุมชน และจากการลงพื้นที่ตรวจสอบของเจ้าหน้าที่สภาผู้บริโภค พบว่า ทั้ง 3 โครงการมีปัญหาที่ส่อจะผิดข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 เนื่องจากหลายจุดระยะถนนไม่ถึง 6 เมตร รวมไปถึงข้อเท็จจริงในการใช้ชีวิตของชุมชนอาจจะถูกละเมิดได้

ดังนั้น สภาผู้บริโภค จึงเชิญเจ้าหน้าที่เขต กทม. และสื่อมวลชนลงพื้นที่ตรวจสอบร่วมกัน ก่อนจะมีการอนุมัติโครงการเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลังได้นอกจากนี้ยังเห็นว่าจากข้อเท็จจริงของทั้ง 3 ชุมชนว่า นิยามเขตการทางตามกฎหมายไม่สอดคล้องกับข้อเท็จจริงของระยะถนนที่ชุมชนใช้ชีวิตอยู่จริง จึงเห็นว่าควรพิจารณาแก้ไขคำนิยามดังกล่าวให้สอดคล้องกับข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นหรือไม่