‘บ้านเพื่อคนไทย’…ใช่ไหม ? ที่ ‘คนวัยสร้างตัว’ ต้องการ

คนวัยสร้างตัว ไม่ใช่แค่คนที่เพิ่งเรียนจบ หรือเริ่มทำงาน แต่ยังมีความหมายกว้างไปถึงคนในวัยมากกว่า 30 ปี ที่ยังต้องเผชิญอยู่กับการโยกย้ายสถานที่ทำงาน แสวงหาโอกาส เพื่อสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับตัวเอง

บ้าน จึงเป็นหนึ่งในปัจจัยขั้นพื้นฐานที่คนทุกคนอยากมีไว้ เพื่อทำให้การแสวงหาโอกาสอื่น ๆ ในชีวิตง่ายขึ้น…

แต่การจะมี บ้าน เป็นของตัวเอง หรือแม้แต่การมี ‘บ้านเช่าที่มั่นคง’ ในยุคปัจจุบันโดยเฉพาะในเมืองหลวง อย่าง กรุงเทพมหานคร กลับไม่ใช่เรื่องง่าย

แม้รัฐบาลจะนำร่อง ‘บ้านเพื่อคนไทย’ ขยายฐานจากกลุ่มผู้มีรายได้น้อย สู่กลุ่มชนชั้นกลาง และกลุ่มคนวัยทำงานสร้างตัว หรือ First jobber แต่เงื่อนไขสำคัญอย่าง การให้สิทธิ์อยู่ยาว 99 ปี และ การเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเป็นของตัวเอง อาจกำลังเป็นอุปสรรคที่ทำให้คนวัยสร้างตัวเข้าไม่ถึงโครงการบ้านเพื่อคนไทย อย่างที่รัฐบาลอยากให้เป็น

“สถิติที่น่าสนใจ คือ หลังจากตัวบ้านเพื่อคนไทยเปิดให้ประชาชนลงทะเบียน 10 วันแรก คนประมาณครึ่งหนึ่ง ไม่ผ่านการกรองเพื่อขอสินเชื่อเบื้องต้น ซึ่งน่าสนใจว่า การออกแบบบ้านที่ต้องใช้สินเชื่อในการซื้อ อาจไม่ตอบโจทย์คนจำนวนมากที่เป็นเป้าหมายของโครงการนี้…”

เป็นส่วนหนึ่งจากมุมมอง วรดร เลิศรัตน์ นักวิจัย และหัวหน้าทีมเครือข่ายวิจัยและนโยบาย 101 Public Policy Think Tank (101 PUB) ที่ให้ความเห็นไว้กับ The Active พร้อมชวนวิเคราะห์ว่า จริง ๆ แล้วบ้านแบบไหน ? ที่คนวัยสร้างตัวต้องการ

พัฒนาการที่ดีของโครงการ ‘บ้านเพื่อคนไทย’

วรกร มองว่า บ้านเพื่อคนไทย สามารถขยายโครงการที่อยู่อาศัยได้มากกว่าโครงการที่รัฐบาลเคยทำในอดีต และข้อดีก็มีหลายส่วน เพราะความพยายามที่จะสร้างบ้านให้เฉพาะกับ คนมีรายได้น้อย อาจกีดกันการเข้าถึงคนหลายกลุ่มที่ต้องการเข้าถึงบ้านในโครงการต่าง ๆ ของรัฐบาลได้เหมือนกัน

“การตั้งเกณฑ์รายได้ต่ำ เป็นเกณฑ์ที่กันชนชั้นกลางที่มีความท้าทายในการหาบ้านในพื้นที่เมืองค่อนข้างยาก ไม่สามารถเข้าถึงโครงการของรัฐบาลได้”

วรดร เลิศรัตน์

รวมถึงการมีกลุ่มที่หลากหลายมากขึ้น ภูมิหลังหลากหลาย สถานะเศรษฐกิจทางสังคม เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ชุมชนนั้นไม่กลายเป็น ชุมชนคนจน หรือ พื้นที่สลัมแนวตั้ง  สุดท้ายแล้วคนที่เข้าไปอยู่ไม่สามารถเลื่อนชั้นทางสังคมได้ 

“การได้เจอกับคนที่มีภูมิหลังหลากหลายก็จะช่วยเพิ่มโอกาส การเลื่อนชั้นทางสังคมได้มากขึ้น เพิ่มโอกาสที่คนต่างกลุ่ม ต่างชนชั้น ต่างสถานะ จะได้หันมาเข้าอกเข้าใจกันได้มากขึ้น สามารถอยู่ร่วมกันเป็นปึกแผ่นได้มากขึ้น ช่วยแก้ปัญหาเรื่องนี้ได้ มากกว่า โครงการในอดีต”

วรดร เลิศรัตน์

99 ปี ไม่ยืดหยุ่น! คนวัยสร้างตัว เข้าถึงสินเชื่อกู้บ้านได้แค่ไหน ?

การที่รัฐบาลเข้ามาดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องดี เพราะช่วงที่ผ่านมารัฐบาลก็ไม่เคยลงทุนด้านที่อยู่อาศัย หรือ สนับสนุนให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายมาเป็นเวลานาน แต่สิ่งที่ วรดร ตั้งข้อสังเกต คือ หลักการพื้นฐานของโครงการบ้านเพื่อคนไทยที่ พยายามขายสิทธิ์อาศัย 99 ปี

การพยายามขายสิทธิ์ระยะยาวขนาดนั้นถือว่า ไม่ตอบโจทย์คนวัยสร้างตัว คนที่เพิ่งเรียนจบ หรือ First jobber ที่ยังมีโอกาสเผชิญความเปลี่ยนแปลงในชีวิต ย้ายที่อยู่ค่อนข้างสูง ยังต้องเรียน ทำงาน เติบโต และมีโอกาสย้ายบ้าน มีครอบครัว บ้านที่ขายเพื่ออยู่ 99 ปี ไม่ยืดหยุ่น และอาจไม่ตอบโจทย์ สร้างข้อจำกัดให้คนกลุ่มนี้ไม่สามารถเข้าถึงโครงการบ้านของรัฐบาลได้

อีกประเด็น คือ การสร้างบ้านขายทำให้คนที่จะซื้อต้องพึ่งพาเงินกู้ก้อนใหญ่ กำหนดให้ผู้เข้าร่วมต้องขอสินเชื่อจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ อุปสรรคสำคัญเวลานี้คือ คนไทยที่ไม่สามารถเข้าถึงบ้านที่ดีได้ เพราะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้

โดยเฉพาะ วัยสร้างตัว ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก มักจะเผชิญอุปสรรคในการขอสินเชื่อสูง ยังไม่นับรวมกลุ่มคนที่มักต้องการการสนับสนุนด้านที่อยู่อาศัย เช่น คนยากจน มีรายได้ไม่มั่นคง คนกลุ่มนี้ขอกู้จากธนาคารได้ยากที่สุด การขายสิทธิ์ระยะยาว และกำหนดให้ต้องกู้เงินซื้อเป็นอุปสรรคที่กีดกันคนวัยสร้างตัว และกลุ่มคนที่ต้องการสนับสนุนเรื่องบ้านมากที่สุดเข้าถึงได้

บ้านแบบใดที่ ‘คนวัยสร้างตัว’ ต้องการ

ถ้าจะนับคนรุ่นใหม่ที่มีในประเทศไทย เวลานี้จากอายุ 20 – 30 ปี จะมีอยู่ที่ 10 ล้านคน และ ถ้านับรวมกับคนวัยสร้างตัวที่อายุมากกว่า 30 ปี ก็จะมีเยอะกว่านี้ ซึ่งเรียกรวม ๆ ว่า กลุ่มคนวัยสร้างตัว หรือ First jobber เป็นกลุ่มที่รัฐบาลขยายเป้าหมาย อยากให้มีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง แต่ดูเหมือนว่าเงื่อนไขที่ออกมาจะไม่ตอบโจทย์คนกลุ่มนี้จริง ๆ

“หากจะสร้างที่อยู่อาศัย ตอบโจทย์ First jobber ควรเป็นรูปแบบของ การเช่าบ้านที่มีความมั่นคง เพราะคนรุ่นใหม่ ต้องมีความยืดหยุ่น ย้ายที่อยู่ได้เพื่อตามหาโอกาส เข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะที่ดี เป็นบ้านที่มีทั้ง คุณภาพดี ทำเลเหมาะสม และสิทธิ์ในการเช่าที่ดี และมั่นคงด้วย”

วรดร เลิศรัตน์

วรดร ยังย้ำด้วยว่า บ้านสำหรับคนวัยสร้างตัว จำเป็นต้องออกแบบให้ตอบโจทย์ รูปแบบบ้านต้องยืดหยุ่นพอที่จะเผชิญความเปลี่ยนแปลงในชีวิต เผชิญกับโอกาสใหม่ ๆ ย้ายที่อยู่ไปตามหาโอกาส หาความฝันได้อย่างยืดหยุ่น รัฐจึงควรทำบ้านเช่ามากกว่า เหมาะกับการเข้าถึงโอกาส ของคนวัยสร้างตัวที่อยากเรียน อยากฝึกอบรมทักษะใหม่ ๆ

ทำอย่างไร ? ให้บ้านเหล่านั้น เข้าถึงสถานศึกษา เข้าถึงบริการการศึกษาต่าง ๆ ได้ง่าย อยู่ในพื้นที่ที่ใกล้แหล่งงาน และบริการสาธารณะ ก็ต้องเป็นบ้านที่อยู่ใกล้ใจกลางเมือง สามารถเชื่อมโยงกับระบบขนส่งสาธารณะได้ง่าย ซึ่งปัญหาทุกวันนี้ คือ บ้านในพื้นที่เหล่านี้มีราคาที่แพงสำหรับคนวัยสร้างตัวจะเข้าถึงได้ หากรัฐจะช่วยต้องมีบ้านที่มี คุณภาพดี ทำเลเหมาะสม มีสิทธิ์การเช่าที่มั่นคง ก็จะช่วยคนกลุ่มนี้ได้ดีกว่า

บ้านเช่าที่ดี ต้องเป็น ‘บ้านเช่าที่มั่นคง’

วรกร ย้ำว่า บ้านเช่าออกแบบให้มั่นคงได้ อยู่ที่การออกแบบเงื่อนไขการเช่า เมืองที่คนที่มีคุณภาพชีวิตที่ดีอันดับต้น ๆ ของโลก อาศัยอยู่ในบ้านเช่า ประเทศไทยเรายังไม่ได้ออกแบบกฎหมายเกี่ยวกับเงื่อนไขการเช่า ให้ตอบโจทย์ให้สามารถเช่าได้อย่างมั่นคง และมีชีวิตที่มีคุณภาพได้เพียงพอ ถ้ารัฐบาลเน้นสร้างบ้านเช่า ปรับหลักเกณฑ์การเช่าได้ดี อาจจะตอบโจทย์คนวัยสร้างตัวได้มากกว่า ในแง่ความมั่นคง ทั้งนี้หลายประเทศจะกำหนดเงื่อนไข เช่น

• การขึ้นค่าเช่า จะขึ้นได้แค่ไหน ห้ามขึ้นกระทันหัน ห้ามขึ้นเร็วเกินอัตราค่าจ้างในบางประเทศ
  
  
• มาตรการห้ามขึ้นค่าเช่ากับคนที่เกษียณอายุ ทำให้ค่าเช่าไม่ผันผวน
  
  
• ทำให้สัญญาเช่า ไม่มีระยะเวลาสิ้นสุด ผู้ให้เช่าในฐานะหน่วยงานรัฐจะไม่สามารถยกเลิกได้ตามใจชอบ ทำให้การอยู่หรือไม่อยู่เป็นการตัดสินใจของผู้ให้เช่าเป็นหลัก
  
  
• ในบางกรณี ลักษณะสัญญาเช่า ผู้เช่าตาย เสียชีวิต ย้ายออก คนในบ้านเดียวกันสามารถมีสิทธิ์ เช่าต่อจากคนอื่น รัฐบาลปรับให้การเช่ามั่นคงมากยิ่งขึ้น

“โครงการบ้านที่รัฐบาล เข้าไปมีบทบาทเยอะ อย่าง กรุงเวียนนา ออสเตรีย ประชากรประมาณครึ่งนึง อยู่ในบ้านเช่า ภายใต้การควบคุมของรัฐ กรุงเวียนนา เป็นเมืองที่ถูกจัดดับ Economis Intelligent Unit เป็นเมืองที่คุณภาพชีวิตดีที่สุดเป็นอันดับ 1 ในโลก และยังติด Top โลกหลังยุคโควิด-19 เวียนนา ส่งเสริมให้เกิดบ้านเช่าในหลายทำเล หลายพื้นที่ ทำให้เกิดบ้านเช่าคุณภาพ ราคา เหมาะสม ยืดหยุ่น แต่มั่นคง”

วรดร เลิศรัตน์

เพิ่มผู้เล่นเอกชน รัฐควรทำโครงการ ‘บ้านราคา ต่ำกว่า 1.5 ล.’

นักวิจัย 101 PUB ยังเปิดเผยข้อมูลด้วยว่า คนกรุงเทพฯ เกิน 40% มีความสามารถในการผ่อนบ้านไม่เกิน 1.5 ล้านบาท (รายได้กลม ๆ เฉลี่ยอยู่ที่ 35,000 บาทต่อคน) แต่บ้านที่รัฐบาลทำอยู่ในช่วง 1.6 – 1.8 ล้านบาท อาจทำให้กลุ่มที่รายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยไม่สามารถผ่อนจ่ายได้ ซึ่งยังไม่นับรวมดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง และค่าอื่น ๆ ที่จะเพิ่มมาในช่วงการผ่อน บ้านเพื่อคนไทย ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่

จึงควรเพิ่มผู้เล่นในกลุ่มเอกชน ที่ทำด้านอสังหาฯ อยู่แล้ว, องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น, รวมถึง กทม. ที่สามารถร่วมทำเรื่องที่อยู่อาศัยได้ ขณะเดียวกัน รัฐควรหันมาสร้างที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท เพื่อให้คนใน กทม.สามารถผ่อนได้มากขึ้น ซึ่งช่วงราคาบ้านที่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ยังมีน้อย และขาดแคลน

แต่ช่วงที่รัฐบาลกำลังทำ ก็ถือว่าเป็นช่วงเรทราคาที่ทับซ้อนกับเอกชนที่ทำอยู่แล้ว จากนี้หากจะวัดผลความสำคัญต้องจากหลายมิติ โดยเฉพาะการเข้าถึงแหล่งรายได้ และการพัฒนาพื้นที่โดยรอบบ้านเพื่อคนไทย

สุดท้ายเมื่อเดินหน้าทำโครงการบ้านเพื่อคนไทยไปแล้ว สิ่งที่ทำได้ต่อจากนี้ คือ การวัดผลประเมินหลังที่ควรบรรลุวัตถุประสงค์เพื่อสร้างรากฐานความเป็นบ้านเพื่อคนไทยอย่างแท้จริง ควรจะผ่านเกณฑ์การประเมินผล เช่น

• สามารถเชื่อมโยงแหล่งงาน แหล่งรายได้ แหล่งขนส่งสาธารณะ ได้สะดวกด้วยต้นทุนต่ำจริง ๆ หรือไม่ ?
  
  
• รัฐสามารถพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะสายรอง รองจากสายหลักอย่างรถไฟฟ้า ได้เพิ่มขึ้นหรือไม่ ?
  
  
• มีค่าโดยสารสายหลัก สายรอง ที่เข้าถึง และไม่เป็นภาระทางการคลังมากจนเกินไป
  
  
• การพัฒนาพื้นที่โดยรอบ การสร้างบ้านให้ตอบโจทย์ต้องพัฒนาพื้นที่โดยรอบ เป็นแหล่งงาน แหล่งรายได้ ใกล้แหล่งบริการสาธารณะ มีพื้นที่สาธารณะเป็นส่วนหนึ่งของโครงการไปด้วย
  
  
• หากมีคนโดนไล่รื้อ จะทำอย่างไรให้ตอบโจทย์และเป็นธรรม หลังการสร้างแล้วจะมีความคุ้มค่าแค่ไหนก็เป็นเรื่องสำคัญ
  
  
• โครงการบ้านรัฐที่ผ่านมาไม่มีบริการหลังการขายที่ดี  ทำให้บ้านทรุดโทรมอย่างรวดเร็ว
  
  
• นอกจากนี้ยังมีความกังวลเรื่องการเก็งกำไร กลายเป็นบ้านรัฐบาลไม่ตอบโจทย์คนที่รัฐบาลอยากจะทำการสนับสนุน

ก่อนหน้านี้ วรดร ได้ศึกษาวิจัย “บ้าน (เช่า) มั่นคงสำหรับทุกคน” ซึ่งรวบรวมข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัยสำคัญ ๆ ของแต่ละรัฐบาล พบว่า

• โครงการบ้านเอื้ออาทร (ปี 2003 – 2007 ขยายเวลาจนถึงปี 2019) เป้าหมาย 600,000 หน่วย สร้างได้จริง 78,236 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 13
  
  
• โครงการแผนแม่บทฯ ส่วนของการเคหะแห่งชาติ (ปี 2017 – 2019) เป้าหมาย 96,235 หน่วย สร้างได้จริง 20,131 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 20.9
  
  
• โครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ (ปี 2016 – 2019) เป้าหมาย 2,357 หน่วย สร้างได้จริง 43 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 1.8

จากข้อมูลเพียงบางส่วนจากการศึกษาครั้งนั้น จึงพอสะท้อนได้ว่า นโยบายสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับครัวเรือนที่ผ่านมา ไม่ประสบความสำเร็จในการการแก้ปัญหาเท่าที่ควร

ทั้งที่เรื่อง ที่อยู่อาศัย คือปัจจัยพื้นฐานในชีวิต และการมีที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมก็เป็นสิทธิขั้นพื้นฐานของมนุษย์ทุกคนเช่นกัน รัฐบาลควรเปลี่ยนนโยบายมาสร้างที่อยู่อาศัยมั่นคง โดยการกระจายอำนาจให้ท้องถิ่น เอกชน และประชาสังคมเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนา และต้องไม่ลืมดำเนินนโยบายที่ดิน ภาษี และผังเมืองเพื่อสนับสนุนการที่อยู่อาศัยของคนทุกกลุ่มอย่างเป็นระบบ

ขณะที่ นโยบายบ้านเพื่อคนไทย แม้จะขยายกลุ่มประชากรมากขึ้น แต่ก็ยังจำกัดสิทธิ คนวัยสร้างตัว และต้องไม่ลืมนึกถึงปัจจัย เมืองในอนาคตที่ผันผวนไม่แน่นอนของคนรุ่นใหม่ ที่ย้ายถิ่น ย้ายงาน และจะกลายเป็นเรื่องปกติมากขึ้นในอนาคต

ขณะเดียวกัน การสร้างครอบครัว ก็อาจล่าช้าและมั่นคงถาวรน้อยลง บ้านจึงไม่ควรจำกัดแค่การซื้อ แต่ควรเน้นการเช่าที่มั่นคง และยืดหยุ่นไปพร้อมกัน…